第一章總則
第一條為了加強對城市房地產(chǎn)的管理,維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)權利人的合法權益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡(jiǎn)稱(chēng)國有土地)范圍內取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn)管理,應當遵守本法。
本法所稱(chēng)房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是,國家在本法規定的范圍內劃撥?chē)型恋厥褂脵嗟某狻?br>
第四條國家根據社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展水平,扶持發(fā)展居民住宅建設,逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規,依法納稅。房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護,任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第六條國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國務(wù)院規定的職權劃分,各司其職,密切配合,管理全國房地產(chǎn)工作。
縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
第一節土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條城市規劃區內的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案,按照國務(wù)院規定,報國務(wù)院或者省級人民政府批準。
第十一條土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。
出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì )同城市規劃、建設、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案,按照國務(wù)院規定,報經(jīng)有批準權的人民政府批準后,由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。
直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門(mén)行使前款規定的權限,由直轄市人民政府規定。
第十二條土地使用權出讓,可以采取拍賣(mài)、招標或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣(mài)、招標方式;沒(méi)有條件,不能采取拍賣(mài)、招標方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的zui低價(jià)。
第十三條土地使用權出讓zui高年限由國務(wù)院規定。
第十四條土地使用權出讓,應當簽訂書(shū)面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門(mén)有權解除合同,并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門(mén)返還土地使用權出讓金,土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。
第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政,列入預算,用于城市基礎設施建設和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回;在特殊情況下,根據社會(huì )公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土的實(shí)際情況給予相應的補償。
第二十條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期,除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無(wú)償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十二條土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒(méi)有使用期限的限制。
第二十三條下列建設用地的土地使用權,確屬必要的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:
(一)國家機關(guān)用地和軍事用地;
(二)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;
(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地;
(四)法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴格執行城市規劃,按照經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益相統一的原則,實(shí)行全面規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權;但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計、施工,必須符合國家的關(guān)標準和規范。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規的規定,作價(jià)入股,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。
第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設居民住宅。
第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應當具備下列條件:
(一)有自己的名稱(chēng)和組織機構;
(二)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
(三)有符合國務(wù)院規定的注冊資本;
(四)有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;
(五)法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應當向工商行政管理部門(mén)申請設立登記。工商行政管理部門(mén)對符合本法規定條件的,應當予以登記,發(fā)給營(yíng)業(yè)執照;對不符合本法規定條件的,不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,還應當執行公司法的有關(guān)規定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后的一個(gè)月內,應當到登記機關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)備案。
第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關(guān)規定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的,分期投資額應當與項目規模相適應,并按照土地使用權出讓合同的約定,按期投入資金,用于項目建設。
第四章房地產(chǎn)交易
第一節一般規定
第三十一條房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí),房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押。
第三十二條基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規定。
第三十三條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。
房地產(chǎn)價(jià)格評估,應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則,按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序,以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎,參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。
第三十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報制度。
房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn),應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)如實(shí)申報成交價(jià),不得瞞報或者作不實(shí)的申報。
第三十五條房地產(chǎn)轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產(chǎn)轉讓
第三十六條房地產(chǎn)轉讓,是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
第三十七條下列房地產(chǎn),不得轉讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;
(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)時(shí),應當符合下列條件:
(一)按照合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書(shū);
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的三分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應當持有房屋所有權證書(shū)。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)時(shí),應當按照國務(wù)院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)報批時(shí),有批準權的人民政府按照國務(wù)院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務(wù)院規定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產(chǎn)轉讓,應當簽訂書(shū)面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條房地產(chǎn)轉讓時(shí),土地使用權出讓合同載明的權利、義務(wù)隨之轉移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條商品房預售,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書(shū);
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
商品房預售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設。
第四十五條商品房預售的,商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題,由國務(wù)院規定。
第三節房地產(chǎn)抵押
第四十六條房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以某合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。
第四十八條房地產(chǎn)抵押,應當憑土地使用權證書(shū)、房屋所有權證書(shū)辦理。
第四十九條房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押人應當簽訂書(shū)面抵押合同。
第五十條設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后,應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優(yōu)先受償。
第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài),但對拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。
第四節房屋租賃
第五十二條房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃,出租和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃,應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營(yíng)利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規定。
第五節中介服務(wù)機構
第五十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機構、房地產(chǎn)價(jià)格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。
第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應當具備下列條件:
(一)有自己的名標和組織機構;
(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;
(三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;
(四)有足夠數量的專(zhuān)業(yè)人員;
(五)法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構,應當向工商行政管理部門(mén)申請設立登記,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后,方可開(kāi)業(yè)。
第五十八條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度。
第五章房地產(chǎn)權屬登記管理
第五十九條國家實(shí)行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權,應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請登記,經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書(shū)。
在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書(shū)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記,由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權證書(shū)。
房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí),應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書(shū)。
法律另有規定的,依照有關(guān)法律的規定辦理。
第六十一條房地產(chǎn)抵押時(shí),應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)辦理抵押登記。
因處分找押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的,應當依照本章規定辦理過(guò)戶(hù)登記。
第六十二條經(jīng)省、自治區、直轄市人民政府確定,縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統一的房地產(chǎn)權證書(shū),依照本法第六十條的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產(chǎn)權證書(shū)。
第六章法律責任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定,擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規定,未取得營(yíng)業(yè)執照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門(mén)責令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的,由縣級以上人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產(chǎn)的,由縣級以上人民政府土地管理部門(mén)責令繳納土地使用權出讓金,沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的,由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責令停止預售活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規定,未取得營(yíng)業(yè)執照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門(mén)責令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處罰款。
第六十九條沒(méi)有法律、法規的依據,向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費的,上級機關(guān)應當責令退回所收取的錢(qián)款;情節嚴重的,由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權,構成犯罪的,依法追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)工作人員利用職務(wù)上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益,構成犯罪的,依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。
第七章附則
第七十一條在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理,參照本法執行。
第七十二條本法自1995年1月1日起施行。
